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物企年报深读丨收并购意兴阑珊,中海物业不想跳出舒适区
发布日期:2022-04-29 12:26    点击次数:151

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

很难找到一组精准的词汇来刻画中海物业这家背靠大树的物业服务公司,它似乎没有让公众、市场乃至投资者感到失望之处,但同样的,它也难让外界对之有印象深刻的记忆点。

它的高光时刻或许就是上市的那一刻,作为第二家中国内地的上市物业企业,它的上市一度被认为是这一板块资本化的开端,它也由此受到了诸多关注。但此后几年,它的光芒被更多的后来者掩盖。它没有讲更多的资本故事,保持稳健、平淡的前行姿态这么多年。

中海物业的2021年,依然如此。

2021年,中海物业营业收入为94.42亿港元,同比增长44.3%;毛利润为16.41亿港元,同比上涨37.3%;归母净利润达9.83亿港元,同比增长40.5%。

营收不错,增速可以,但利润率却是中海物业的痛。

与母公司利润率羡煞同行的表现相比,中海物业的盈利指标自从上市以来表现一直不甚亮眼。2021年,中海物业毛利率为17.4%,虽管理层此前多次反思强调在这方面要有改善,但这一指标还是同比录得小幅下滑。

在面对投资者的业绩交流会上,中海物业管理层解释称,毛利率下滑有市场竞争的原因,还包括人工成本上涨等因素,另外因过往酬金制占比比较高(入账毛利率100%),包干制占比提升也会影响毛利率,但未来影响会降低,未来预计毛利率在17%-20%之间波动。

物业服务作为一个人力成本高的行业,提升利润率表现的手段最基本的无外乎降本增效。中海物业管理层也指出,随着管理优化,规模效应将进一步提升,此外通过对人员结构进行优化,部分实现专业外包减少人工成本,再通过科技赋能,管理成本将实现稳中去降。

过去这几年,物业企业为了降低对母公司的依赖,适当的外拓是必须的。

2021年,中海物业的规模增长表现尚可。年报显示,2021年,中海物业在管面积为2.6亿平方米,同比增长38.9%; 其中,新增外拓合约面积5809万平米,同比增长105%。内生与外拓的比例从2020年末的89:11调整到73:27,内外比例迈向了4:6。

可即便如此,与同样以稳健经营为第一要务的其他央企同行相比,中海物业在外拓方面的意愿和决心,都显得不那么足够。

可以对比的是,招商积余在去年年底出手揽入了两家航空物业企业,华润万象生活近期频向出险房企伸出援手,而中海物业却悄无声息。

过去中海物业意兴阑珊可以理解,毕竟沿袭中海系一贯以来的审慎,在财务指标上把控严格是应当的。可当下物业服务市场存在不少价格合理的潜在标的,它还在犹豫什么呢?

中海物业管理层的解释是,去年看了很多的收并购标的,有差不多双位数,但中海物业也有相关的原则,需要体量合适、业务布局互补,具有可持续发展的潜力(母公司依赖不能太多),和中海物业管理风格匹配,可以进一步开展业务。

以这样的标尺衡量,这样的标的市场上或许存在,但一定是极少数的,中海物业或许也应该思考,如何优化投后管理从而使之在收并购市场上能够有所作为。

当然,中海物业的管理层也承认,收并购是重要的外拓手段,当前规模提升仍然是重点,管理强化和品质加强也迫在眉睫。目前行业处在整合期,未来行业集中度会加强,也会逐渐度过野蛮增长期进入有序发展阶段。

有了预期,中海物业要剪开束缚、放手去搏。

市场和投资者关注物业服务企业,除了规模的长进以外,特色业务更是不可忽略的方面。中海物业的布局是丰富的,但还可以更清晰。

除了住宅以外,中海物业还有产业园区、购物中心、公共设施、航空、医院、高铁等多元业态,从2021年实际拓展项目合约面积情况来看,中海物业市场拓展以住宅、产业园区业态为主,占比分别为49.6%、34.1%。

多业态却不够聚焦,似乎每一个板块都有发展的空间却集中度不甚高,中海物业或许需要更多地去思考这个问题,否则规模化效应也无从谈起。

虽资本市场总容易被动听故事迷惑,但假如没有将自身的发展与规划分享予投资者与资本市场,面貌模糊的上市企业总是更容易被遗忘一些。

中海物业明应该跳出这样的圈子,可它却选择暂时呆在舒适区。或许这样稳健地一步一个脚印向前走,才是它的追求。



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