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三个利差故事:读懂提前还房贷的理财新思路
发布日期:2022-05-28 11:10    点击次数:208

  三个利差故事:读懂提前还房贷的理财新思路

  据了解,目前选择提前还贷的方式大致有三种,一种是全部提前还款,适合资金充足的人;另外两种均属于部分提前还款,但视收入、消费需求等会选择缩短贷款年限或者降低还款额度等两种方式。

  “要不要提前还房贷”成为近期热议话题。不少人晒出提前还贷的经历,声称省出的几十万元钱相当于理财。目前提前还贷的主要原因,是房贷和其他理财品或者贷款之间的利差。集中在三方面,一是房贷和理财产品之间的利差;二是商贷和公积金之间的利差;三是房贷和其他贷款之间的利差。

  理财和房贷之间的利差

  王洁是提前还房贷的“赢家”之一,她告诉21世纪经济报道记者,去年她在广州海珠区购买了一套房,约贷款280万左右,其中60万为公积金贷款,220万为商业贷款,商贷的利率为5.15%,按揭期为10年,还款方式为等额本息。

  “我是从2021年6月开始第一次还款,第一个月还款的金额是23282元左右,其中偿还本金1.4万,利息9356元。以此计算我第一年的贷款利息就超过10万,这对于我来说负担还是挺重的。后来年底的时候,一笔定存到期我就一次性付清了所有的贷款,但6个多月的时间付出的利息差不多6万。”

  王洁表示本来提前还贷,还需要给银行支付一定的违约金。根据贷款银行的规定,放款一年内提前还款,需要支付还款金额的1%,1-2年内提前还,需要支付还款金额的0.5%,2年以上则不用支付。但是因为她是银行的VIP客户,经过申请就免付了这笔违约金。

  “主要是刚好有笔钱回来。我之前做了一笔3年期的大额存单,利息大概在4.5%左右,到期之后发现很难再找到更好利息的类似产品,多数产品的年化利率都在4%之下,这个时候如果我继续再做理财,和银行贷款之间的利差超过了1.15%,肯定不划算,于是就决定提前还款。去年12月20日结清之后,我感觉一下子轻松了不少,毕竟每个月给银行9000多的利息不是一个小数目。”王洁告诉21世纪经济报道记者。按照王洁的贷款金额和还款起算计算,其原本的总利息为61.95万元,提前还款给王洁省下了50多万元的利息。

  “普通人每年如果没有5%以上的稳定投资收益,可以考虑提前还贷。”中原地产首席分析师张大伟表示,他坦言身边不乏提前还贷的朋友。

  公积金和商贷之间的利差

  据了解,目前选择提前还贷的方式大致有三种,一种是全部提前还款,适合资金充足的人;另外两种均属于部分提前还款,但视收入、消费需求等会选择缩短贷款年限或者降低还款额度等两种方式。

  对于提前还款的原因,多数贷款人表示由于前两年楼市较为火爆,当时为了抑制市场上的炒作行为,银行不约而同的提高了房贷利率,全国的房贷利率普遍在4.6%到6%之间,这造成了还贷成本较高,提前还贷就是为了降低成本。

  此外提前还款的另外一个重要原因在于近期合适的投资品不多。开年以后,受到美联储“收水”的影响,全球资本市场都出现了较大幅度的回撤,股票和基金都呈现一定程度的浮亏;此外银行理财、大额存单等风险较小的固收类产品则收益节节走低,市场上5%以上收益的理财产品难觅。常规投资收益无法覆盖房贷利率,对于理财小白或谨慎型投资者来说,与其拿钱存定期买理财,不如提前还房贷。

  林明也是提前还贷一族,他告诉21世纪经济报道记者,他采取的是部分提前还贷的方式。“前年为了结婚买了一套小户型婚房,贷款额度在160万左右,采取商贷+公积金的方式,其中商贷的金额大概是100万,不过我公积金账户上大概可以取出35万,于是办理好商业贷款之后,就从公积金账户取出来,提前偿还了商业贷款一部分。毕竟和商贷相比,公积金的利率要优惠的多。”

  林明计算如果按照商业贷款100万,5.3%的利率,20年等额本息的还款方式,利息高达62.4万元,如果按照65万的总金额来计算,则利息降到了40.6万元,利息下降21.8万元。

  其他贷款和房贷之间的利差

  各种贷款产品之间的利差也是提前还贷的诱因之一。广州一名私人企业主刘倩告诉21世纪经济报道记者,自己一套住宅的贷款还剩近50万,由于是二套,利息为5.6%,如果她提前还款之后,再将房屋抵押,抵押贷可以降到3.9%(先息后本),之间就有1.7%的息差。不过刘倩表示需要提醒的是,这个优惠利率,需要个人名下有注册公司企业才可以。

  除了上述提到的原因之外,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,还有一个重要的考量因素是因为去年开始,多地为了限制炒房,不断出台严控措施,此前一度出现的房价突进局面得到控制,有些地方的房价甚至见顶回落,这让高杠杆买房的投资人热情消退。“打个比方,如果当地房价每年涨10%,贷款利率5%,购房者贷款购房冲动就会增强,愿意增加杠杆。但是如果房价不涨,甚至出现回调,购房者这时候就会想着收缩杠杆,于是就出现了提前还贷的现象。不过提前还贷的前提是手头资金充裕。”

  21世纪经济报道记者发现,分享提前还贷的人群多集中在“80后”和“90后”群体。

  一组数据也可以看出,今年以来购房者的贷款意愿出现降低。央行2022年2月份金融数据显示,住户贷款减少3369亿元,其中,短期贷款减少2911亿元,中长期贷款减少459亿元。

  中长期贷款以按揭房贷为主,减少意味着当月新增贷款金额低于当月还款金额。这项数据自2007年开始统计以来首次出现负增长。

  5月13日,央行公布了4月金融数据,没有公布中长期贷款,而是将住房贷款从住户贷款中单列出来,这项口径更直接的数字减少605亿元,同比少增4022亿元。住户贷款主要包括住房贷款、消费贷款和经营贷款。

  (应受访者要求,王洁、林明、刘倩均为化名)

  (作者:叶麦穗)



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